Asset-Management und Immobiliencontrolling

Ich war viele Jahre als Controller und Senior-Controller in einer Reihe von Unternehmen aus den verschiedensten Branchen tätig. In dieser Zeit habe ich mir sehr tiefe Kenntnisse im operativen Controlling aneignen und in den unterschiedlichsten Firmen und Projekten erfolgreich anwenden können. 

Seit ich vor einigen Jahren meinen Fokus auf die Immobilienbewertung gelegt habe, liegt auch mein betriebswirtschaftlicher Schwerpunkt bei den Immobilien. Im Bereich der Immobilienwirtschaft stehe ich Ihnen deshalb unterstützend rund um das Immobilien-Asset-Management und natürlich im Immobilien-Controlling zur Verfügung. 

Aus kleinen Problemen werden große Probleme

oelschuetzLassen Sie es nicht so weit kommen!
In den Jahren meiner gutachterlichen Tätigkeit habe ich sehr viele Liegenschaften von innen und außen gesehen. Vielfach konnte ich dabei feststellen, das mit dem Alter der Instandsetzungsbedarf wächst. Das ist zunächst natürlich nicht verwunderlich, Dinge altern nun einmal.
Häufig nimmt der Instandsetzungbedarf jedoch nicht linear zu, sondern in exponentiell ansteigender Kurve. Dies hat die verschiedensten Ursachen. Eine wesentliche ist aber häufig schlicht und einfach, dass man nicht kontinuierlich den Zustand eines Gebäudes verfolgt und aktiv wird, wenn es nötig wird. So werden nötige Reparaturen verschoben und nochmal verschoben, bis dann "plötzlich und unerwartet" aus einem kleinen Problem ein richtig großes wird. Man spricht auch vom Repararturstau.

Das gilt für Einfamilienhäuser ganz genauso wie für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und die Sonder- und Spezialimmobilien. Insbesondere bei manch kommunaler Immobilie lässt sich das immer wieder feststellen. An sich ist das kein Wunder, denn gerade hier wird jeder Euro dreimal umgedreht, solange bis man handeln muss und dann wird es meist sehr teuer. Das ist jedoch in meinen Augen nicht so ganz die richtige und wirtschaftlich sinnvolle Strategie.

Umso wichtiger ist es deshalb, dass man frühzeitig aktiv wird und die kleinen Problem löst, bevor sie zu großen Problemen werden.

Unsere Pkw schicken wir alle zwei Jahre zum TÜV oder vielmehr müssen wir dies tun. Und das ist aus meiner Sicht auch gut so. Leider gibt es keinen Immobilien-TÜV, der regelmäßig schaut, ob das Gebäude noch "verkehrstüchtig" ist oder mal dringend nachgebessert werden sollte.

Fehlt der äußere Druck, sollte man - wenn man möglichst lange Spaß an seiner Immobilie haben möchte - Eigeninitiative ergreifen und einen regelmäßigen Check-Up durchführen.

Bei kleineren Objekten wie Wohnhäusern hat man das in der Regel noch recht gut im Blick. Bei größeren Immobilien - insbesondere bei Gewerbeimmobilien sowie bei den Sonder- und Spezialimmobiien - ist es schon deutlich komplexer. Hier hilft ein systematisches und konsequentes Vorgehen dabei, die Prozesse im Auge zu behalten.

Im Grunde ist das recht einfach.

  • Im ersten Schritt sollte man das Objekt komplett und systematische Begehen und dabei den Istzustand dokumentieren. In Wort und Bild!
  • Natürlich sollte man dabei einen gewissen Sachverstand mitbringen, um kritische Punkte auch gleich zu erkennen.
  • Diese Dokumentation legt man strukturiert in einem geeigneten Instandhaltungs- oder Maintenance Management System (MMS) ab. Es hierfür gibt reichlich Systeme mit den verschiedensten Ausprägungen am Markt.
  • Problematische Feststellungen werden zeitnah behoben und auch wieder dokumentiert, so dass sich gleich der neue Zustand im System befindet.
  • Nun gilt es nur noch geeignete Intervalle zu finden, in denen man sich die Liegenschaft wiederholend gründlich anschaut.
  • Natürlich ist das Ganze mit einem gewissen Aufwand verbunden. Aber ich garantiere Ihnen, der lohnt und rechnet sich! Denn der Aufwand, den ein richtig groß gewordenes Problem macht, kann sehr schnell extrem kostspielig werden.

Ich stehe Ihnen unterstützend bei der Implementierung des Prozesses, beginnend mit der Erstaufnahme und später auch bei der kontinuierlichen Nachbegehung, gern zu Verfügung. Es ist gar nicht dumm, wenn jemand "von draußen" draufschaut, der einen neutralen und zudem fachkundigen Blick mitbringt.

Sprechen Sie mich einfach an!
Ich freue mich auf ein Gespräch mit Ihnen!

Ich freue mich aber ganz genau so, wenn Sie meine oben geschilderte Erfahrung als Impuls betrachten und die vorausschauende Dokumentation und Instandhaltung selbst in die Hand nehmen! Ich mag Immobilien und ich finde es jammerschade, wenn sie nicht die nötige Aufmerksamkeit bekommen.

 

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