Wertermittlung für alle Arten von Immobilien
Meine Zertifizierung und Qualifikation umfasst die Wertermittlungen aller Arten und Typen von Immobilien, sowie alle bebauten und unbebauten Grundstücke. Neben der Wertermittlung von Wohnimmobilien und gewerblich genutzen Immobilien, ist die Bewertung von Sonder- und Spezialimmobilien ein besonderer Schwerpunkt meiner Tätigkeit.
Wohnimmobilien
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Eigentumswohnungen und Teileigentum
- Mehrfamilienwohnhäuser
- Wohn- und Geschäftshäuser
Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilien sind in der Regel errichtet worden, um passend dem geplanten Gewerbe zu dienen. So sind sie häufig auf die Bedürfnisse eines konkreten Nutzers oder Betriebs ausgelegt.
Die Grenzen zu den Sonder- und Spezialimmobilien sind fließend. Betrachtet man eine Tankstelle oder ein Hotel wird das schnell deutlich.
Einige Beispiele für Gewerbeimmobilien, es gibt natürlich noch viele andere Ausprägungen gewerblicher Immobilien:
- Bürogebäude
- Lager- und Produktionsgebäude
- Lagerhallen
- Fabrikgebäude
- Einkaufszentrum
- Geschäftshäuser
- Gewerbehallen
- Markthallen
- Kaufhäuser
- Ladenflächen
- Verbrauchermärkte
- Werkstattgebäude
- Scheune und Ställe
- Ärztehäuser
Sonder- und Spezialimmobilien
Sonder- und Spezialimmobilien sind Immobilien, die in irgendeiner Form eine oder mehrere Besonderheiten aufweisen. Dies erfordert ein ganz spezielle und individuelle Betrachtung in der Wertfindung sowie eine entsprechende Herangehensweise. Typische Sonder- und Spezialimmobilien sind viele Schlösser und Herrenhäuser, sowie Kraftwerke und Bahnhöfe, aber auch Hotels, Krankenhäuser, Turnhallen, Altenheime, Schwimmbäder und viele kommunale Bauwerke gehören zu den Sonderimmobilien und Spezialimmobilien.
Befragt man die Literatur werden die Begriffe "Sonderimmobilien" und "Spezialimmobilien" meist synonym gebraucht. Nach meinem Dafürhalten sind es aber durchaus zwei verschiedene Paar Schuhe, die auch ganz unterschiedlich zu behandeln sind.
Ich betrachte unter dem Begriff Spezialimmobilien solche, die nur für ein bestimmtes Gewerbe oder einen sehr speziellen Zweck gebaut wurden. So speziell, dass sie kaum in anderer Form genutzt werden können ohne einen großen Umbauaufwand zu betreiben. Das beste Beispiel hierfür ist eine Tankstelle. Die hierfür erstellten über- und unterirdischen baulichen Anlagen sind kaum sinnvoll anders zu nutzen, als eben für den Betrieb einer Tankstelle. Ein weiteres Beispiel sind Kirchen. Die Tatsache, dass hie und da alternative Nutzungskonzepte umgesetzt wurden, spricht nicht gegen die Definition sondern bestätigt sie bei genauem Hinschauen eher. Die Erfordernisse bei der Bewertung einer Spezialimmobilie orientieren sich sehr stark an der Nutzung und dem aus dieser Nutzung erzielbaren Ertrag.
Unbebaute Grundstücke
Die Definition für den Begriff "Unbebautes Grundstück" findet sich zum Beispiel in § 145 Bewertungsgesetz (BewG). Hier heißt es:
"Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend."
Ich stehe Ihnen gern für die Bewertung von unbebauten Grundstücken aller Art zur Verfügung. Einige Beispiele für verschiedene Typen und Ausprägungen unbebauter Grundstücke sind:
- Unbebautes Bauland
- Bauerwartungsland
- Steinbrüche
- Tagebaufolgeflächen
- Gewerbeflächen
- Gartenland
- Landwirtschaftliche Flächen
- KfZ-Stellplatz
- Ackerland
- Wiesen
- Waldgrundstücke
- Gewässergrundstücke
- Strände, Badestrände
Erbbaurechte, Erbbaugrundstücke
Ein Erbbaurecht wird durch einen Erbbaurechtsvertrag zwischen einem Erbbauberechtigten und einem Grundstückseigentümer begründet. Der Berechtigte erhält das Recht, das Grundstück auf Zeit - im Grunde wie sein eigenes - zu nutzen. Er zahlt dem Grundstückseigentümer hierfür jährlich eine Pacht, den Erbbauzins. Der Vorteil für den angehenden Bauherren liegt auf der Hand, er spart sich die Ausgaben für den Landerwerb. Und auch der Grundstückseigentümer hat seinen Vorteil, seine ansonsten ungenutzte Fläche bringt ihm Erträge, ohne dass er sich von der Fläche gänzlich trennen muss.
In meiner Praxis treten sehr häufig die Kirchen, aber auch Länder und Kommunen als Erbbaurechtsgeber auf.
Häufig findet man die Bezeichnung "Erbpacht" für das Erbbaurecht. Im Unterschied zum Erbbaurecht bezog sich der Begriff „Erbpacht“ jedoch auf ein zeitlich unbegrenztes Nutzungsrecht an landwirtschaftlich genutzten Flächen. Dies ist in Deutschland gesetzlich nicht mehr zulässig. Fälschlicherweise wird stattdessen das Erbbaurecht an Baugrundstücken mitunter als „Erbpacht“ bezeichnet. (Quelle: wikipedia).
In der Immobilienbewertung gibt es einige Besonderheit bei der Wertermittlung sowohl des Erbbaurechts, als auch der des Erbbaugrundstücks. Der Erbbaurechtsvertrag ist deshalb sehr gründlich zu analysieren und dessen Auswirkungen auf die Wertermittlung zu berücksichtigen. So gibt es häufig sehr spezielle Regelungen zum Beispiel hinsichtlich Heimfall oder auch bei der Dynamisierung des Erbbauzinses.
Ich habe sowohl die theoretischen und bewertungstechnischen Grundlagen/Kenntnisse als auch die praktische Erfahrung aus zahlreichen Bewertungen von Erbbaurechten und Erbbaugrundstücken. Meine Zertifizierung und Qualifikation umfasst die Bewertung dieser Objekte. Ich stehe Ihnen hierfür gern zur Verfügung.