(Rest-)Nutzungsdauergutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Als zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 erstelle ich Restnutzungsdauergutachten, die von Finanzbehörden anerkannt werden. Jede Objektbegehung führe ich persönlich vor Ort durch, jedes Gutachten schreibe ich selbst. Von meinen Büros in Essen und Leipzig aus bin ich bundesweit tätig – Fahrtkosten werden nicht gesondert in Rechnung gestellt.

Was ist ein Restnutzungsdauergutachten und wozu dient es?

Eigentümern vermieteter Immobilien steht es nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG frei, anstelle des gesetzlichen Abschreibungssatzes von 2 % jährlich eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend zu machen – sofern diese durch ein qualifiziertes Gutachten eines anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird. Die Folge: ein höherer individueller AfA-Satz, geringeres zu versteuerndes Einkommen und eine spürbar reduzierte Steuerlast.

Ein Restnutzungsdauergutachten (auch: RND-Gutachten, Nutzungsdauergutachten) ermittelt, wie viele Jahre ein Gebäude unter Berücksichtigung seines tatsächlichen baulichen Zustands voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Diese technisch hergeleitete Restnutzungsdauer tritt an die Stelle der gesetzlichen Standardnutzungsdauer von 50 Jahren und bildet die Grundlage für den individuellen Abschreibungssatz.

Eine Begutachtung ist typischerweise wirtschaftlich sinnvoll bei älteren oder sanierungsbedürftigen Mietimmobilien, bei denen Instandhaltungsdefizite, Baumängel oder eine technische Überalterung wesentlicher Bauteile vorliegen – also immer dann, wenn der tatsächliche Zustand des Gebäudes hinter dem gesetzlichen Standardansatz zurückbleibt.

Die richtige Methodik: Substanzwertorientierte Bewertung

Die Methodenwahl ist bei einem Restnutzungsdauergutachten entscheidend – und hier liegt eine häufige Fehlerquelle.

Gutachten, die auf der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) basieren, werden von Finanzbehörden regelmäßig beanstandet. Der Grund: Die ImmoWertV verwendet eine „modellhafte Restnutzungsdauer“ (Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter, modifiziert durch Modernisierungspunkte), die als Hilfskonstrukt zur Marktwertermittlung konzipiert ist – nicht als Nachweis des tatsächlichen physischen Verschleißes. Pauschalierte Durchschnittswerte sind kein Einzelnachweis im steuerrechtlichen Sinne.

Meine Gutachten basieren auf einem substanzwertorientierten, technischen Bewertungsmodell: Dabei werden die wesentlichen Bauteilgruppen – Tragwerk, Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung – durch spezifische Zustandsnoten systematisch erfasst und bewertet. Aus dem ermittelten Abnutzungsgrad und dem daraus resultierenden Modernisierungs- bzw. Instandhaltungsstau wird die verbleibende Restnutzungsdauer methodisch schlüssig abgeleitet. Dieses Vorgehen liefert ein sachlich präzises, individuelles Abbild des baulichen Zustands und erfüllt die Anforderungen des Steuerrechts in besonders überzeugender Weise.

Rechtliche Grundlage: BFH-Urteil IX R 25/19

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28.07.2021 (Az. IX R 25/19) ausdrücklich bestätigt, dass Steuerpflichtige jede fachlich haltbare Methode zur Bestimmung der tatsächlichen Nutzungsdauer heranziehen dürfen – eine gesetzliche Verpflichtung zur Anwendung der ImmoWertV-Methodik besteht für steuerliche Zwecke nicht. Ein technisches Gutachten, das den individuellen Erhaltungszustand mittels Zustandsnoten substantiiert herleitet, erfüllt die Anforderungen an eine „begründete Schätzung“ im Sinne dieser Rechtsprechung in besonders überzeugender Weise.

Ein Restnutzungsdauergutachten ist damit kein „Marktwertgutachten mit Datumsangabe“, sondern eine technische Expertise über den baulichen Zustand und den daraus ableitbaren Abnutzungsprozess. Wer lediglich die Tabellenwerte der ImmoWertV zitiert, riskiert die Nichtanerkennung durch die Finanzbehörden.

Abgrenzung: RND-Gutachten vs. Verkehrswertgutachten

Obwohl beide Gutachtenarten von Sachverständigen erstellt werden, unterscheiden sie sich grundsätzlich in Zielsetzung und Methodik:

Leistungsumfang: Was Sie erhalten

Jedes Restnutzungsdauergutachten, das ich erstelle, umfasst:

• Prüfung und Analyse der relevanten Objektunterlagen vor der Begehung
• Persönliche bautechnische Begehung vor Ort – vollständige Inaugenscheinnahme aller wesentlichen Bauteile, soweit zugänglich
• Systematische Zustandsbewertung der Bauteilgruppen mittels Zustandsnoten
• Rechnerische Ableitung der Restnutzungsdauer nach anerkannter substanzwertorientierter Methodik
• Erstellung eines substantiierten technischen Gutachtens als qualifizierter Nachweis gegenüber der Finanzbehörde – anerkannt und gerichtsfest

Bei der Immobilienbewertung Essen und im gesamten Ruhrgebiet kommen bei dieser Gutachtenart häufig ältere Gründerzeit- und Nachkriegsgebäude in Frage, deren tatsächlicher Erhaltungszustand den Standardansatz von 50 Jahren Nutzungsdauer oft deutlich unterschreitet. Die persönliche Begehung ist hier besonders wichtig – nur vor Ort lässt sich der tatsächliche Zustand zuverlässig beurteilen.

Die Immobilienbewertung im Rahmen eines RND-Gutachtens ist eine eigenständige Leistung, die ich unabhängig davon anbiete, ob gleichzeitig ein Verkehrswertgutachten erforderlich ist. Beides kann jedoch auf Wunsch kombiniert werden.

Bearbeitungszeit, Leistungsorte und Honorar

Die Gutachtenerstellung beginnt unmittelbar nach dem Ortstermin und dem Eingang aller relevanten Unterlagen. Die übliche Bearbeitungszeit beträgt zwei bis drei Wochen.

Ich bin in allen Bundesländern tätig. Die Fahrtkosten zum Ortstermin sind im Honorar enthalten – bundesweit, ohne Aufpreis. Für eine erste Einschätzung, ob ein RND-Gutachten für Ihre Immobilie steuerliche Vorteile bieten kann, und für ein individuelles Honorarangebot erreichen Sie mich unter 0151 4012 9681 oder Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein..

Ihr nächster Schritt

Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf – ich berate Sie gerne, welche Art der Bewertung für Ihren Anlass die richtige ist, und unterbreite Ihnen ein transparentes Honorarangebot.

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Thomas Braun - Immobilienbewertung

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